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共有不動産の分割、交換

共有不動産の分割、交換

相続財産の共有は避けるべきです。

 

共有不動産の売却等の処分は、共有者全員の合意が必要になるため困難が伴います。

 

相続税の関係で、やむを得ず共有となった不動産があれば、親族間で話し合いができるうちに共有を解消することが大切です。

手続きの流れ

1.土地価格基準の取り決め

2.税務検討

3.共有物分割,交換の契約締結

4.土地測量,分筆登記

5.所有権移転登記

6.所得税の確定申告

7.不動産取得税の課税

 

土地価格基準

路線価・公示地価・取引事例価格・不動産鑑定評価額等、土地価格は色々な評価があります。固定資産評価額を基準にする場合が多いようですが、近くの不動産屋さんで実際の取引価格なども確認しておいた方がいいでしょう。

 

分割

共有持ち分に応じて土地そのものを分割(分筆)します。

共有持ち分に応じた面積比又は価格比で分割します。分割しても2つの土地の価格に変動がない場合は、面積比で等価となるため、上記「1.」の価格の取り決めは不要です。

角地を分割すると、角地と角地でない土地になるため単価が変動します。この場合は、面積を調整して等価となるようにします。

 

分割後の土地価格比が持ち分割合に概ね等しいときは、その分割による譲渡はなかったものとして取扱い、譲渡所得の申告は不要です。

 

分筆登記は、道路および隣接地との境界確定後になるため、登記完了まで3~6カ月かかります。

 

共有持ち分と等しい割合で共有物分割をする場合、登録免許税0.4%・不動産取得税は非課税となります。

 

変更

不動産の共有持ち分に応じた価格で、2以上の土地の持ち分を互いに譲渡します。

交換する持ち分が等価であり、所得税法「固定資産の交換の特例」の要件を満たせば、譲渡が無かったものと見做され、交換時の課税が繰り延べされることになります。適用するには、譲渡所得の申告が必要です。

 

交換差額があるのに交換差金を支払わない場合、贈与の意思が推定されるため贈与税の対象となります。

 

登録免許税は2%となる。

 

不動産取得税は3%となる。

 

共有関係の解消は、将来のトラブルを回避するため非常に重要です。先送りしないようにしましょう。

 

 

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