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相続税対策としての、〇年一括借り上げアパート経営?

相続対策の○年一括借り上げ賃貸経営

2016年の貸家着工は、41万8543件と、8年ぶりの高水準になっています。背景にあるのは、団塊世代の相続税対策のようです。

貸家を建てると、土地の評価額が下がり相続税が減らせます。借金をしてアパートを建築し、一括借り上げ契約をすれば「相続税が安くなり、借金返済以上の家賃収入が入ります。」という営業に乗って契約するパターンが多いようですが…

 

 

サブリース契約(〇年一括借り上げ)

サブリース契約とは、賃貸管理契約の一種で不動産オーナーの空き室リスクを解消する管理システムです。

サブリース業者が不動産オーナーの所有物件を借り上げることで、空き室の有無にかかわらずオーナーへ毎月の賃料を保証します。

サブリース業者は、借り上げた物件を入居者に転貸(又貸し)することになります。

 

賃料の変更

サブリースは、空き室に関係なく家賃収入が安定しているというのが最大のメリットとなります。

しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減額し、トラブルになるケースが増えています。これを受けて国土交通省は2016年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務付けました。

 

○年一括借り上げ=○年は家賃が保障されているのでは?

素直に考えればそうなるのですが、実際ほとんどの契約には賃料見直しの条項が入っています。「30年一括借り上げ」と謳っていても、固定の家賃があるのは5年とか10年とかに設定されています。5年後、空き室が埋まらない状況が続いていると、賃料減額の交渉が始まることになります。

 

さらに、「状況の変化等により賃料が明らかに不相応となった場合には、随時見直しができるものとする」というような条文があれば、家賃交渉は期間を問わず可能となります。

現状はやはり、10年経ったあたりから家賃交渉が始まることが多いようです。

 

相続税対策としてのアパート建設

サブリースでアパート経営を始め、相続税の節約に成功したとしても、相続した家族が後々借金の返済に困るようなことになってはなりません。将来的に、入居者が見込めるのか慎重に検討する必要があります。

 

人口も世帯数も減っている中で、貸家建築数は増えているのですから、アパート経営は簡単なものではありません。

 

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